不動産のなかには、不便な立地や周辺環境の悪さなどからどうしても売却困難な物件があります。
こうした不動産のなかでも「未接道物件」は、土地の使用に制約があるため注意しなくてはなりません。
そこで今回は、未接道物件がどのようなものか、売却しにくい理由やおすすめの売却方法を解説します。
未接道物件とは？判断するポイントは？
未接道物件とは、建築基準法が求める接道義務を満たしていない土地のことです。
建築基準法では、土地が幅員4m以上の道路に2m以上接することが求められています。
したがって、所有する土地が未接道物件かどうかを判断するポイントは、以下の4つです。
●土地が面している道路の幅が4m未満である
●土地と道路の接点である間口が2m未満である
●建物から道路までの出入り口部分が細い「旗竿地」である
●周囲をほかの土地や河川に囲まれた「袋地」である
このように、土地が接する道路の幅が4m未満で、接している部分も2mと狭い場合はもちろん、道路との間口が2m未満の旗竿地や間口自体が存在しない袋地の場合にも注意が必要です。
未接道物件は売却できる？
もちろん、未接道物件でも買い手が付けば未接道物件の売却は可能です。
しかし、接道義務を果たしていない未接道物件は、新たに建物を建てたり今ある建物を建て替えたりできない「再建築不可物件」であるため、買い手が付きにくいでしょう。
また、資産価値が低くリスクの高い再建築不可物件は、購入の際に住宅ローンの融資を受けにくい点も、未接道物件の売却を困難にしている原因の1つです。
さらに、こうした弱点を承知のうえで購入を希望する買い手候補があらわれたとしても、売却価格の相場は一般的な不動産と比べると5～7割程度にとどまります。
未接道物件を上手に売却する方法とは？
未接道物件は売却しにくく、売れたとしても売却価格が低くなりやすいですが、高く売るためのポイントがあります。
まず、そのまま売却するのではなく、賃貸物件としてリフォームしたうえで売却を考えるのも有りだと思います。
水回りの交換・壁紙交換・外壁の塗り替え程度であれば、再建築不可の未接道物件でも工事可能です。
また、間口が2mに満たない場合、隣地を買い取って間口を広げられるケースもあります。
そのほかに、隣地も同様に未接道物件である場合には、接道義務を満たすために自分の土地を高値で買い取ってくれるかもしれません。
まとめ
未接道物件とは、接道義務を満たさない土地・旗竿地・袋地などを指します。
再建築不可である未接道物件の売却は難しく、売れたとしても低価格になってしまうでしょう。
未接道物件を上手に売却するには、賃貸物件にリフォームする・セットバックをおこなう・隣地を買い取る・隣地の所有者に売るなどの方法を考えてみてください。
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