農地を所有しているけれど、高齢や後継ぎ不在などの理由で、農地を売却したいと考えている方もいると思います。
しかし、農地を売却するのは難しいと聞いて、困っている方もいるでしょう。
今回は、農地の売却はなぜ難しいのか、農地売却時にかかる税金、農地を売却する方法についてご紹介します。
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農地の売却が難しい理由
農地の売却が難しい理由は、農地法による制限があるためです。
農地をそのまま売却するためには、買主が農業従業者でなければならないと定められています。
農業従業者とは、現在農業を営んでいる個人、または農地所有のために一定の要件を満たした法人です。
現在耕作地となっている土地については、立地や法令上の制限により、他の用途への転用が難しい場合があります。
また、繁華街や住宅街から離れているため活用方法が限られていたり、都市計画によって開発が制限されているケースもあるでしょう。
さらに、農地の売却が難しい理由として、農業従事者の減少と高齢化も挙げられます。
農林水産省の調査によれば、農業従事者は2005年から2020年の間に15％減少し、そのうち70％が65歳以上であることがわかっています。
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農地売却に必要な税金
農地売却時に必要な税金は、譲渡所得税と印紙税の2つです。
譲渡所得税とは、宅地や農地を売却した際の売却代金から、手数料や登記費用などの諸費用を差し引いた後の利益部分に課される税金です。
たとえば、農地を500万円で売却し、諸費用が100万円だった場合、売却利益は400万円となり、この金額に税金がかかってしまうでしょう。
譲渡所得税は、所有期間によって税率が異なる点が特徴で、さらに特例として税金を軽減できる特別控除があります。
特別控除には、800万円特別控除、1500万円特別控除、2000万円特別控除のほか、農地収用交換の場合に適用される5000万円特別控除もあります。
印紙税とは、売買契約書に課される税金で、契約書や領収書が課税対象となる場合、これらに印紙を貼付して納付しましょう。
印紙税の金額は、売買代金によって異なります。
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農地を売却する方法
農地を売却する方法には、「農地のまま売却する方法」と、「農地転用して売却する方法」の2種類があります。
農地のまま売却するためには、購入者は農家や農業参入者に限定されます。
購入者が見つかり、売買契約が成立したあと、農業委員会に許可申請をおこないましょう。
さらに、「所有権移転請求権の仮登記」を申請し、農地の所有権を確実に買主に移転する意思表示を行います。
農業委員会の許可が下りたら、「所有権移転登記」をおこない、本登記を完了させます。
農地転用して売却する方法では、不動産業者に売却を依頼し、許可を条件に売買契約が締結です。
そのあと、農業委員会に農地転用の許可申請をおこない、許可が下りたら、本登記と代金の精算をおこない、売却手続きが完了します。
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まとめ
農地の売却が難しい理由として、農地法による制限や、農業で働く人の減少と高齢化があります。
農地売却時に必要な税金は、譲渡所得税と印紙税です。
農地を売却する方法として、農地のまま売却する方法と、農地転用して売却する方法があります。
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株式会社住宅ファミリー社 メディア 担当ライター
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