土地を相続したら相続税を支払う必要がありますが、その際に路線価が参考になります。
市街化調整区域を相続したが、路線価はどうなるのか、どうするべきかわからず悩んではいませんか。
今回は、市街化調整区域とは何か、相続した土地をどうするべきかを解説するので参考にしてみてください。
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そもそも市街化調整区域とは？路線価は設定してある？
市街化調整区域とは、都市計画法で定められた、市街化を抑制するべき地域を指します。
市街化を抑えるべきであるため、基本的に開発や建築は認められていません。
また、路線価が設定されていないのが一般的であり、基本的に倍率方式で相続税の評価をします。
倍率方式とは、路線価ではなく、国税庁が定めた倍率をかけて計算する方法です。
市街化調整区域であっても、固定資産税の地目が雑種地となっている可能性があります。
雑種地とは、宅地・田畑・山林や原野や湖沼・牧場や鉱泉地以外の土地ですが、特段の定義はありません。
駐車場や資材置き場として使っている場合は、雑種地として評価します。
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市街化調整区域の相続税を路線価から計算する方法
市街化調整区域は、基本的に倍率方式で相続税評価額が決まります。
倍率方式は近傍の宅地に比準する方法であり、土地と状況が類似する地目をもとに評価をする方式です。
評価をする土地の形状や条件の違いを考慮して、1㎡あたりの価格を決めたのが評価額です。
固定資産税評価額に国税庁が定めた倍率をかけて計算して、評価額を出します。
また、周囲の状況に応じてしんしゃく割合が変わる点にも注意が必要です。
宅地比準によりしんしゃく割合が50%または30%に設定される可能性がありますが、宅地価格と同じ取引ができる地域は0%となります。
計算方法は、相続税評価額＝類似の固定資産税評価額×（1－しんしゃく割合）×評価倍率となります。
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相続した市街化調整区域はどうする？
相続した場合をどうするのか悩んだときは、売却するか土地信託をするのがおすすめです。
売却する場合は、農地や太陽光発電、駐車場に使えるかどうかを考えておきましょう。
建物を建てるために土地を買うケースがあるため、建築の際の緩和要件が適用されているかもチェックしてください。
土地信託とは、土地の運用を信託会社がおこない、配当金を得る活用方法を指します。
相続した土地を貸した場合、災害時の修繕などの管理をしなければいけません。
土地管理に自信がなければ、信託会社に任せるのがおすすめです。
太陽光発電を置いて発電したり、木材などの資材を置く場所として使ったりする方法もあります。
周辺環境や気候によって活用方法は違うため、専門家に相談してみてください。
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まとめ
市街化調整区域とは市街化を抑制する地域であり、土地開発が制限されています。
路線価は設定されていないのが一般的で、付近の土地に比準して評価をする倍率方式で評価します。
もし市街化調整区域を相続した場合は、売却するか土地信託を利用するのがおすすめです。
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株式会社住宅ファミリー社 メディア 担当ライター
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