身内に行方不明者がいる場合、気がかりなのは、その方が所有者または共有名義になっている不動産があるケースです。
「土地や家を処分したくてもできない」「誰か代わりになれないの？」などとお悩みの方もおられるでしょう。
そこで今記事では、所有者が不明の不動産の売却を検討している方向けに、失踪宣告の申し立て方法と売却方法、不在者財産管理人とは何かを解説します。
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行方不明者の失踪宣告とは？不動産売却前の申し立て方法
失踪宣告とは、申し立てにより行方不明者が法律上死亡とみなされる制度をいい、相続を発生させて所有権を変更すれば、その方名義の不動産を売却できるようになります。
申し立てが可能な状況には2つのパターンがあり、特別失踪のような原因もなく、生死が7年経ってもわからない場合は普通失踪の申し立てが可能です。
もう一つは「特別失踪（危難失踪）」といい、戦争や自然災害など、死亡の原因と考えられる災難に遭い生死が不明な場合に該当し、災難発生から1年後に失踪宣告がおこなえます。
必要書類を揃えて、行方不明者の住所の管轄の家庭裁判所に申し立てをおこなうと、家庭裁判所の調査が入って半年ほどで確定します。
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所有者または共有名義人が行方不明の不動産の売却方法
失踪宣告が確定すると、行方不明者が所有していた財産は亡くなったとき同様、相続人へ相続されます。
相続された不動産を売却するためには、まず法務局にて相続登記をして所有者の名義変更をおこないましょう。
相続登記には、登記申請書のほか、被相続人の戸籍謄本、除籍謄本、全相続人の戸籍謄本や住民票の写しなどが必要です。
なお、行方不明となっていた方が発見されたときは、宣告の取り消しができますが、そうなると宣告前の状態に戻す必要があります。
ただし、すでに不動産を売却してしまっていた場合は、返還の必要はありません。
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行方不明者の代理に不動産売却できる不在者財産管理人とは
行方がわからない方の代わりとなり、財産を管理する役割を担う方を不在者財産管理人といい、代理として土地や家の売却ができます。
失踪宣告とは違って、7年以上などの期間設定もなく、行方不明者の生死も問われません。
この制度を利用して行方不明者の不動産を売る流れとしては、まず利害関係のない第三者を候補者に選び、家庭裁判所にて選任の申し立てをおこないます。
申し立てができるのは、配偶者や相続人など利害関係のある方に限られます。
不在者財産管理人が決まり、権限外行為許可を得られれば、不在者財産管理人による不動産の売却が可能です。
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まとめ
行方不明者を法律上死亡とみなす制度を失踪宣告といい、この方法を使えばその方名義の不動産が相続人に引き継がれるため売却が可能になります。
相続登記により名義変更をおこなうと売却できるようになりますが、宣告を受けた方が発見された場合は、宣告前の状態に戻す必要があります。
また、家庭裁判所にて不在者財産管理人の申し立てをおこない、権限外行為の許可が下りれば、同じように行方不明者の不動産の売却が可能です。
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