所有している土地や建物を相続する場合、借地権割合の言葉をよく目にします。
普段はあまり聞きなれない言葉ですが、相続税を計算するうえで用いられるとても重要な指標です。
この記事では借地権割合とは何か、相続税評価額の計算にどのように関わってくるのか、その調べ方についても解説します。
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借地権割合とは何か
借りている土地の更地評価額に対する、借地権価額の割合を示したもので、借地権の経済的価値を評価する際に使われます。
この割合は国税庁が地域ごとに定めていて、30〜90％の設定です。
都心部や商業地など、土地の利用価値が高い場所では高めに設定されており、東京の商業地では80〜90％で設定されています。
またその他の住宅地では60〜70％の割合で、設定されているのが一般的です。
たとえば土地の更地評価額が1,000万円で、借地権割合が60％の場合、その借地権の評価額は600万円となります。
その為、この600万円が相続税の対象額となります。
この借地権割合は、国税庁のホームページ財産評価基準・路線価図で調べられます。
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借地権割合をもとにした相続税評価額の計算方法とは
借地権にはいくつかの種類がありますが、相続税評価額を計算する場合にもっとも良く使われるのが、普通借地権です。
これは居住用や事業用の建物を、長期に渡って所有する場合に設定される、一般的な契約になります。
また定期借地権は契約期間が設定されており、契約の更新や延長はできず、土地の返却が必要です。
相続税評価では契約時に定められた底地の割合や、複利年金現価率といった専門的な数値が必要になる為、評価額を算出するのは困難になります。
また一時使用目的の借地権は、その性質上ごくわずかな評価になるケースがほとんどで、雑種地の借地権の評価方法を用いて計算します。
普通借地権の相続税評価額の計算方法は、更地評価額×借地権割合で算出可能です。
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借地権割合の調べ方とは
対象となる土地の評価方法を調べる必要があり、大きく分けて路線価地域と倍率地域の2つがあります。
路線価地域の場合は、国税庁ホームページで公開されている路線価図を確認しましょう。
アルファベットA〜Gの7つに分類されており、Aは90％、Bは80％で以降10％ずつ下がっていきます。
郊外などの路線価が設定されていない倍率地域は、倍率方式で計算しましょう。
倍率方式では、固定資産税評価額に国税庁の倍率をかけたものが、相続税評価額です。
固定資産税評価額は、毎年4月か6月に税通知書が送られてくるので、そちらで確認できます。
倍率の調べ方も、国税庁ホームページの評価倍率表から該当の地域を探して、確認できます。
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まとめ
借地権割合とは、土地を借りている方の権利価値を示し、相続税評価額を正しく算出する為に欠かせません。
普通借地権や定期借地権などの違いも理解しておきましょう。
国税庁の路線価図などで調べられるので、借地に該当する相続が発生しそうな場合には、早めに調べておくと安心です。
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