土地は、正方形や長方形などきれいな形ばかりではなく、不均等な形の土地もあり、形が不明瞭な土地が不整形地です。
このような土地の評価額を算出し、評価する方法をご存じでしょうか。
この記事では、不動産を相続する方に向けて、不整形地とは何か、評価額の計算方法と評価方法について解説します。
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不整形地とはどのような土地？評価方法にも注意
長方形や正方形でない土地、きれいに区画されていない土地を指しており、境界線がギザギザの土地や三角形の土地などが挙げられます。
この土地では、建物を建てた際には活用できない無駄な部分が生じてしまうため、評価額は一般的に低くなってしまいます。
相続税や贈与税などで評価額を求める際には、形が歪な土地である点を反映させるために、不整形地補正率を用いて計算しなければなりません。
補正率は、国税庁のホームページから補正表が入手でき、0.60～1.00の数値で土地の形が歪であるほど低い値です。
つまり、補正率を用いた計算により、土地の形に応じて相続税や贈与税の負担額が減らせるのです。
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不整形地の評価額を計算する方法は2つ
相続税を算出するには路線価方式と倍率方式があり、路線価方式は「路線価×補正率×面積」の式です。
まず、不整形地を整形地にした場合の評価額を確認します。
次に地積区分とかげ地割合の2点を求めましょう。
地積区分は国税庁が公表する地積区分表から求められます。
かげ地割合は想定整形地の地積の値に対して不整形地の地積の値を引き、その値を想定整形地地積で割った値です。
地積区分、かげ地割合から補正率が求められます。
一方、倍率方式の場合は、「固定資産税評価額×倍率」の式です。
倍率は国税庁のホームページで確認できますが、形に対する評価がすでに固定資産税評価額に含まれているため、補正率を上記のような手順で求める必要はありません。
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不整形地の評価方法の4つを解説
まず1つ目は、整形地に区分して評価します。
2つ目は計算上の奥行距離を使う方法で、奥行距離は不整形地の面積を間口距離で割った値です。
この間口距離とは、土地の道路に面する距離を指しているため、図面で確認しましょう。
3つ目は近似整形地を使う方法、4つ目は差し引き計算です。
どの評価方法でも土地の形の捉え方次第で結果に影響する点に注意しましょう。
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まとめ
不整形地は正方形や長方形のような整形地に比べ、土地活用ができない部分が生じてしまうため、評価額は一般的に低くなる傾向です。
相続税や贈与税のために土地を評価する際には、補正率を用いて算出し、4つの評価方法を用いるようにしましょう。
今後不動産を相続する可能性がある方は、ぜひ覚えておいてください。
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