不動産投資で安定した収益を得たいと考える際、利回りの高さや空室リスクの低さは重要な判断材料となるでしょう。
そのなかでも、リースバック物件は市場価格より割安で購入でき、元所有者がそのまま入居するため注目されています。
本記事では、投資家がリースバック物件を選ぶ理由と、売主が利用する際の注意点について解説いたします。
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利回り商品としてリースバック物件が購入される理由
リースバック物件は、一般の売買より低い価格で取引されることが、多い傾向があります。
投資家は同じ資金でより多くの物件を購入できるため、資産効率を高めやすい点が評価されています。
また、元所有者が引き続き入居するため空室リスクが少なく、安定した家賃収入を得やすい特徴です。
この安定性は、長期的に不動産収益を確保したい投資家にとって、メリットでしょう。
さらに、家賃設定には期待利回りという概念が用いられ、売却価格に対して年率6～10%前後の収益を想定して、賃料を算出する方式が一般的です。
立地や築年数により利回りは変動し、都市部では低く、地方や築年数の古い物件では高くなる傾向があります。
そして、投資家はこの期待利回りを参考に、購入後の家賃収入と資産価値のバランスを判断します。
安定収益と購入コストの低さを兼ね備えたリースバック物件は、リスクを抑えながら投資をおこないたい層に選ばれているのです。
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売主が自宅をリースバック利用するときの注意点
売主側がリースバックを利用する場合、まず売却価格が市場相場より低くなる点を把握する必要があります。
価格が低いほど投資家の期待利回りが高まり、結果的に家賃が周辺相場より高く設定されやすい傾向が見られます。
そのため、毎月の賃料負担が、想定以上になるケースも少なくありません。
さらに、物件の所有者がリースバック会社から、第三者へ変更される可能性があることにも注意が必要です。
所有者が変わった場合、賃貸借契約の権利は引き継がれるものの、更新を拒否される可能性があり、長期居住を続けられないリスクもあります。
また、契約形態は定期借家契約となることが多く、契約満了時に更新できない場合も考慮しなければなりません。
家賃滞納や契約違反があれば、退去を求められることもあるため、契約条件の詳細確認が欠かせません。
買い戻しを希望する場合は、契約時に買戻特約や金額・期限を明記することが大切です。
条件が不明確なまま契約すると、将来的に買い戻しが難しくなるリスクがあります。
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まとめ
リースバック物件は、市場より安く取得でき、安定した収益を得やすい点から投資家に選ばれています。
一方で、売主が利用する際は家賃が高くなりやすく、所有者変更や契約更新不可といったリスクも伴います。
契約内容や買い戻し条件を事前に十分確認し、将来の居住計画を見据えた判断が求められるでしょう。
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