ローンを組んで購入した不動産には抵当権が設定されています。
すでにローンを完済して抵当権を抹消している不動産であれば自由に売却できますが、払い終えていなければそうはいきません。
そこで今回は、ローンで購入した不動産の抵当権を抹消する方法、ローン残債があっても売却できる条件とその注意点について解説します。

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不動産売却前にローン残債のない不動産の抵当権を抹消する方法

抵当権とは、債務者のローン返済が不可能になったときのために、債権者が不動産を担保として確保できる権利です。
ローンを完済してから抵当権抹消登記の手続きをすることで抹消できます。
登記には、住民票、抵当権抹消登記申請書、登記原因証明情報、登記識別情報、代理権限証明情報などの書類と、不動産1件あたり1,000円の登録免許税が必要です。
また、司法書士へ依頼する場合は、司法書士の経費も発生します。
ローンを完済していても、抵当権抹消登記をしていなければ、抵当権は設定されたままです。
担保にされたままの不動産では買手がつかないため、売却する際には抵当権抹消の手続きは必須です。

ローン残債がある不動産を売却するための条件と方法

売却日にローン残債を一括返済できるのであれば、その不動産は問題なく売却できます。
そのため、売却金がローン残債を上回るアンダーローンの状態であれば問題ありません。
さらに、アンダーローンだと売却後もしばらく自宅に住み続けられるリースバックという方法も選択できます。
住環境を変えなくても良いうえに、周辺住民にも売却を知られなくて済むのがリースバックのメリットです。
売却金がローン残債を下回るオーバーローンの状態だと、リースバックは難しいですが、貯金などの自己資金を足して一括返済できるのであれば売却は可能です。
売却価格がまるまる手元に入るわけではなく、登記費用や仲介手数料などの諸費用を差し引くことも忘れないようにしましょう。

ローン残債がある不動産を売却する際の注意点

通常だと築年数が浅い不動産は高値で売れやすいのですが、ローン残債がある場合は話が変わってきます。
築年数が浅くても、売却価格はローン残債に届かないことがほとんどなので、返済のための自己資金がなければ売れません。
そのため、築年数が経過してもローン返済を続け、売却金で一括返済できるようになるまでローン残債を下げる方も多くいます。
他からの借り入れで補填することもできますが、住み替えローンなど手段が限られ、残債を引き継いだうえで新たにローンを組むことになるため、返済額が増えるなどのデメリットもあります。
ローンの支払いが難しくどうしても売却したい方におすすめできるのは、任意売却です。
金融機関との話し合いによって任意売却が認められれば、売却後に残ったローンの返済を続けていけます。

まとめ

ローン残債があっても、売却金や自己資金でローンを一括返済し、抵当権を抹消できれば不動産売却は可能です。
もし仮に一括返済が難しい場合でも、任意売却などいくつか方法はあります。
ローン残債がある不動産売却のことでお悩みでしたら、ぜひ弊社までお問い合わせください。
株式会社住宅ファミリー社では、不動産売却をサポートしております。
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