賃貸物件を探していると、妙に家賃の安い物件を見かけることがあります。
家賃が安いのはうれしいことですが、それはもしかすると瑕疵物件かもしれません。
瑕疵物件の定義や問題点について知らないまま入居してしまうと、せっかくの新生活が台無しになってしまったり、何らかのトラブルにつながる可能性もあるでしょう。
そこで今回は、瑕疵物件の定義と種類について解説します。

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瑕疵物件とはどんな物件？

瑕疵物件（かしぶっけん）とは本来の機能や状態に対して、何らかの欠陥や不具合を持っている物件のことです。
住人が亡くなった事故物件なども心理的な悪影響を与えることから、瑕疵物件とみなされる場合があります。
瑕疵物件に居住することは住人にとってマイナス要因となるため、物件の説明においてその旨を告知しなくてはいけません。
瑕疵物件の種類は「物理的瑕疵物件」「心理的瑕疵物件」「法的瑕疵物件」「環境的瑕疵物件」の4種類に大別されます。
このうち物理的瑕疵物件と心理的瑕疵物件については後ほど解説します。
法的瑕疵物件は、消防法違反など法律的に問題がある物件です。
環境的瑕疵物件は、近隣に悪臭を放つ施設や嫌悪施設が存在するといった、環境的に問題がある物件を指します。

物理的瑕疵物件とはどんな物件？

物理的瑕疵物件とは、建物や土地に物理的な欠陥が生じている物件のことです。
建物の物理的瑕疵としては設備の破損、雨漏り、シロアリ被害などが挙げられます。
土地の場合は土壌汚染や擁壁の破損などが物理的な瑕疵と言えるでしょう。
物理的瑕疵物件は、後述する心理的瑕疵物件に比べ定義がはっきりしているため、入居時の告知義務についても明確になっています。
居住後に隠れた破損などが発見された場合、借主は貸主への損害賠償請求や契約の解除が可能です。

心理的瑕疵物件とはどんな物件？

心理的瑕疵物件とは、居住するうえでの物理的な問題や不便さはないものの、心理的な抵抗を感じる物件のことです。
具体的には住人が事件や事故、火災などで亡くなった事故物件を指す場合が多いでしょう。
また環境的瑕疵物件も生活上の実害がないものは、心理的瑕疵物件として扱われる場合があります。
心理的瑕疵も物理的瑕疵と同様に告知義務が存在しますが、どこまでを心理的な瑕疵とみなすかの明確な基準は存在しません。
そのため入居後に事故物件だったことが発覚し、トラブルに発展する事例も見られます。
また欠陥が残っている限り告知義務が生じる物理的瑕疵に対し、心理的瑕疵は告知が必要な期間の解釈も曖昧です。
一般的には問題となる事件から2～3年以内、1人目の入居者までは告知が必要だと考えられていますが、事件の状況や社会的認知度によって期間は変化します。

まとめ

瑕疵物件はなんらかの問題を抱えているため、通常の物件より家賃が安く設定されているケースが多く見られます。
一方、瑕疵についてきちんと告知されていた場合は入居後の解約はできません。
瑕疵物件に入居する際は、生活にどんな影響があるかをしっかり考えてから決めると良いでしょう。
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