不動産の相続が発生すると相続税の支払いが必要になりますが、不動産の評価額が高いと納税額も上がることがあります。

しかし、不動産をそのまま相続するのではなく収益不動産化することで相続税を節税できる可能性があります。

今回は、保有している不動産を収益不動産として活用するとどのように節税できるか解説します。

保有不動産の活用①相続税の仕組みを知ろう

節税を考えるために、まずは相続税の仕組みを理解しておきましょう。

相続税は亡くなった人（被相続人）の資産を相続するときに国に納める税金であり、資産額が大きいほど納税額が増えるのが特徴です。

たとえば相続した資産が3,000万以下なら相続税率は15%、1億円以下なら30%となります。

もし相続した遺産が6億円を超える場合、相続税率はなんと55%にものぼります。

現金は額面がそのまま資産となるため、相続税を節税したいときは不動産の扱いかたがポイントになります。

不動産にかかる相続税額は購入価格ではなく相続発生時点での固定資産税評価額や路線価格が基準となるため、工夫しだいで大きく節税することも可能です。

保有不動産の活用②収益不動産化して攻めに転じよう

不動産は評価額によって資産価値が変わるため、不動産評価額を下げることで節税につなげる方法が有効です。

保有している不動産を収益不動産として活用すると土地や建物の使用目的に制限がかかるため、評価額が下がります。

路線価に基づいて考えると2〜3割ほど評価額が下がるため、そのぶん資産としての価値も下がって相続税率が低くなります。

さらに賃貸用の不動産は、固定資産税評価額に借家権割合30%と賃貸割合を掛け合わせた金額を控除して評価されます。

次に、相続税評価額の具体的な計算例を見てみましょう。

＜収益不動産の相続税評価額の計算例＞

3,000万円の満室のアパートを相続した場合を例に、収益不動産の相続税評価額を計算してみましょう。

3,000万円×（1-借家権割合30%×賃貸割合100%*)＝2,100万円

*賃貸物件が満室の場合、賃貸割合は100%として計算する

3,000万円-2,100万円で900万円も相続税評価額を下げられたので、その分相続税も下がる計算になります。

また、この場合はアパートの家賃収入から得られる収益で高額な相続税をまかなうこともできるでしょう。

保有している不動産を収益不動産とすることで、節税して財産を守りながらさらに収益を上げるという「攻め」に転じることもできるのです。

まとめ

今回は、相続した不動産を収益不動産することで得られる節税効果について解説しました。

相続などに関する問題は専門知識がないと理解しにくいため、積極的にセミナーに参加したり不動産相続に強い不動産会社などに相談したりするとよいでしょう。

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