身内が自宅で病気により亡くなられた場合、その不動産が「事故物件」として扱われないか不安に思われるかもしれません。
そして不動産を売却する際に、価格が下がってしまうのではないか、どのように手続きを進めればよいのか、悩まれている方も多いでしょう。
そこで本記事では、病死があった不動産の売却について、告知義務や価格への影響、売却時のポイントについて解説いたします。

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病死は事故物件？告知義務に関する注意点

所有する不動産で病死が発生した場合、いわゆる事故物件に該当するのかどうかが気になる方は少なくないでしょう。
まず、老衰や持病による病死といった「自然死」については、原則として事故物件とは扱われず、売却時に買主へ告知する義務はないとされています。
この基準は、2021年に国土交通省が策定した「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」によって明確化されました。
ただし、遺体の腐敗により特殊清掃や大掛かりなリフォームが必要となった場合は、買主の判断に重要な影響を及ぼす可能性があるため、原則として告知義務が発生すると考えられています。

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価格への影響はゼロ？心理的瑕疵の実態

病死があった不動産の売却価格に、どの程度の影響が出るのかはもっとも気になるところでしょう。
発見が早く、特殊清掃なども不要であった自然死の場合、告知義務も発生しないため、売却価格への影響はほとんどないケースが一般的です。
一方で、問題となるのは発見が遅れ、室内状況が悪化してしまった場合です。
心理的瑕疵があると判断された不動産は、売却価格が周辺の相場と比較して1割から3割程度、状況によってはそれ以上に下落してしまう可能性も否定できません。

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賢く売却するための方法と注意点

病死の発見が遅れ、告知義務が発生する物件を売却するには、いくつかの方法と注意点があります。
まず、特殊清掃やにおいの除去は必須であり、買主の心理的な抵抗感を和らげるために、内装の全面的なリフォームをおこなうことも有効な手段です。
また、売却方法としては、一般の買主を探す「仲介」のほかに、不動産会社が直接買い取る「買取」という選択肢も知っておくと良いでしょう。
買取の場合、価格は相場より安くなる傾向がありますが、リフォーム費用をかけずに、現状のままで迅速に売却できるというメリットがあります。
そして、「期間」に関する注意点として、賃貸物件では告知義務の期間が「概ね3年間」とガイドラインで示されました。
しかし売買では、買主がその事実を知っていれば契約しなかったであろう重要な事柄については、期間に関わらず告知する義務があるとされています。

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まとめ

病死であっても、発見が遅れた孤独死などで特殊清掃が必要な場合は、告知義務が発生する可能性があります。
発見が早い自然死であれば価格への影響はほとんどありませんが、発見が遅れると売却価格が下落する要因となるでしょう。
売却の際はリフォームや専門業者による買取りも選択肢に入れ、売買契約では告知義務の期間に定めがないため、不動産会社への相談が不可欠です。
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