不動産売却を検討する際、売主としての法的責任を理解していないと、思わぬトラブルにつながるでしょう。
とくに、2020年の民法改正により、従来の瑕疵担保責任から契約不適合責任へと移行したことで、契約内容との適合性がより重視されるようになっています。
本記事では、契約不適合責任と瑕疵担保責任の違いや、売却時に注意すべきポイントについて解説いたします。

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民法改正されたのはいつ

瑕疵担保責任から、契約不適合責任へと移行したのは、2020年4月の民法改正によるものです。
これにより、売主が負う責任の考え方や対象が大きく見直されました。
従来は、引き渡し後に見つかった「隠れた瑕疵」に対して、売主が責任を負う仕組みでした。
しかし、改正後は、契約の内容と実際の物件が一致しない場合に「契約不適合責任」が問われるようになっています。
また、この変更により、目に見える状態だけでなく、契約書に明記された条件に適合しているかどうかが重視されるようになりました。
買主保護の観点が強まり、売主の説明責任がより明確になった点が影響といえるでしょう。

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契約不適合責任と瑕疵担保責任の違い

契約不適合責任と瑕疵担保責任には、法的性質や適用対象、請求権の内容に明確な違いがあります。
まず、法的性質について、瑕疵担保責任は特別な責任でしたが、契約不適合責任は債務不履行の一種とされます。
この違いにより、売主の責任がより広く、柔軟に問われるようになっているのです。
次に対象範囲ですが、以前は「隠れた瑕疵」のみに限定されていたのに対し、改正後は契約内容と異なるすべての不適合が対象です。
たとえば、仕様書と異なる床材や設備の不具合なども含まれます。
さらに、買主が請求できる権利についても拡大されました。
損害賠償や契約解除にくわえ、修補請求や代替物への交換、代金減額請求などの手段が認められています。

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契約不適合責任のもとで不動産売却するときのポイント

契約不適合責任のもとで不動産を売却する際には、事前の対応が非常に大切です。
とくに、既知の欠陥については、買主への告知を徹底し、付帯設備表などに正確に記載する必要があります。
雨漏りや床の沈みなど、軽微に見える症状でも、黙って引き渡せば後のトラブルにつながります。
エアコンや給湯器などの設備に関しても、故障や劣化の有無を事前に確認し、明示しておくことが求められるでしょう。
これらは、物件の品質と契約内容の整合性に直結するため、注意が必要です。
さらに、契約書における免責特約の設定もポイントになります。
たとえば、売主が一定の責任を負わない旨を明記することにより、リスクの軽減が図れます。

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まとめ

2020年4月の民法改正により、売主が負う責任は契約不適合責任へと変更されました。
法的性質や対象範囲、買主の請求権などが明確化され、旧制度とは異なる運用が求められます。
売却時には、欠陥や設備状況を丁寧に確認し、免責特約の内容も含めて慎重に契約を進めることが大切です。
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