相続した不動産を売却する際には、法的な手続きや税金に関する正しい知識が不可欠です。
とくに、名義変更や税金の特例、不動産会社との契約方法は、売却の成否を左右する重要な要素となります。
本記事では、相続不動産を売却する際に知っておくべき名義変更の注意点、税制上の特例、そして媒介契約の種類について解説いたします。

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名義変更と共有状態の確認

相続した不動産を売却する前に、まず確認すべきは「名義」の状態です。
相続が発生すると、不動産の名義は法定相続人に自動的に移転されるわけではなく、相続登記を経て初めて名義が変更されます。
また、相続登記が未了のままでは、売却手続きが進められません。
2024年4月1日からは、相続登記が義務化され、相続開始から3年以内に登記をしないと過料が科される可能性もあります。
さらに、相続した不動産が共有名義となっている場合、売却には共有者全員の同意が必要です。
そして、共有者の一人でも反対すれば、売却は成立しません。
共有者間での合意が難しい場合、持分の買取りや分筆など、別の方法を検討する必要があります。

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売却期限と税制上の特例

相続した不動産を売却する際、税金面での特例を受けるためには、売却のタイミングが大切です。
たとえば、相続開始日から3年以内に売却手続きを完了させることで、譲渡所得から最大3,000万円の特別控除を受けることができます。
この特例は、被相続人の居住用財産（空き家）を売却した場合に適用されます。
ただし、特例を受けるためには、相続登記が完了していることや、売却する不動産が被相続人の居住用財産であることなど、いくつかの要件があるのです。
特例を受けられない場合、譲渡所得に対して通常の税率が適用され、税負担が大きくなる可能性があります。
したがって、相続後は早めに売却活動を開始し、必要な手続きを進めることが大切です。

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媒介契約の種類と選択基準

不動産を売却する際、仲介業者との契約形態を選択することも重要なポイントです。
主な契約形態には、一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約の3種類があります。
まず、一般媒介契約は、複数の業者に依頼できる契約で、自由度が高い反面、業者の積極的な営業が期待しにくい場合があります。
そして、専任媒介契約は、1社の業者にのみ依頼する契約で、業者の積極的な営業が期待できますが、他の業者への依頼ができません。
次に、専属専任媒介契約は、1社の業者にのみ依頼し、かつ、売主自身が直接買主を見つけても契約を結ぶことができない契約です。
どの契約形態を選ぶかは、売却のスピードや希望価格、業者の対応力などを考慮して決定することが大切です。
信頼できる業者と契約し、適切なサポートを受けることで、スムーズな売却が実現できます。

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まとめ

相続した不動産を売却する際には、名義の確認と変更、売却期限の把握と特例の活用、適切な媒介契約の選択が大切です。
これらのポイントを押さえて、スムーズな売却を目指しましょう。
不明点がある場合は、早めに専門家に相談することが安心につながります。
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