事故物件の売却を考える際、多くの方が気にするのが「どこまで伝えるべきか」という点なのではないでしょうか。
伝え方を誤ると、後々トラブルに発展するおそれもあります。
本記事では、不動産売却における告知義務の内容と、違反した場合のリスク、売却時のポイントについて解説いたします。

不動産売却における告知義務とは

不動産売却における告知義務とは、物件に過去の事故や死亡などの心理的瑕疵がある場合に、その事実を買主へ正確に知らせる責任です。
この義務は、国土交通省が策定した「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」に基づいており、取引の透明性を保つ目的で設けられています。
賃貸借契約では、原則として発生や発覚から3年が経過すれば告知対象外とされますが、事件性のある死亡や社会的影響の大きい事案では、例外的に告知が必要な場合があります。
一方、売買取引では期間の制限が設けられておらず、心理的瑕疵が存在する限り、無期限で告知する責任を負うケースが多いです。
買主との信頼関係を築くうえでも、売主は曖昧な判断を避け、可能な限り正確な情報提供をおこなうのが良いでしょう。

告知義務違反のリスク

告知義務を怠ると、売主は契約不適合責任を問われるおそれがあります。
これは、引き渡された物件が契約内容と異なる状態にある場合に発生する責任で、心理的瑕疵も対象です。
買主は精神的損害や追加費用の発生を理由に、損害賠償請求をおこなうことができ、重大な場合には契約解除を求められることもあります。
さらに、告知不足によって修繕や補修を求められるケースもあり、裁判で補修費の支払いを命じられるかもしれません。
このように、事実の隠蔽は金銭的・法的リスクを伴うため、初めから正直に伝えることが、結果的に自分を守る行動となるでしょう。

瑕疵物件を売却する際のポイント

事故や汚損などの瑕疵がある物件を売却する際は、まず特殊清掃を実施し、においや汚れを取り除くことが重要です。
その後、壁紙や床材などを修繕して原状回復を進めることで、購入希望者に良い印象を与えられます。
また、老朽化が進んだ建物や心理的影響の強い物件は、解体して更地として売却する方法も検討できます。
更地にすることで、買主の心理的抵抗を軽減できる場合もありますが、告知義務が完全に消滅するわけではありません。
最終的には、不動産会社や買取専門業者と連携し、適切な方法で情報開示をおこないながら売却を進めることが、安全な選択となります。

まとめ

不動産売却における告知義務は、事故や死亡などの心理的瑕疵を買主に知らせる責任を意味します。
義務を怠ると、契約不適合責任や損害賠償、補修請求といった法的リスクを負うことになります。
瑕疵物件を売却する際は、特殊清掃や原状回復、場合によっては更地化をおこない、誠実な情報開示でトラブルを防ぐことが大切です。
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