所有するマンションで万が一、孤独死が発生してしまった場合、その物件が「事故物件」として扱われるのかご存知でしょうか。
発見時の状況によっては売却価格が下がるだけでなく、買主への告知義務が発生する場合もあり、不動産オーナーとして正確な知識が不可欠です。
そこで本記事では、孤独死があったマンションが事故物件に該当する基準、売却価格の下落幅、そして売却にあたっての注意点について解説いたします。

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孤独死があったマンションは事故物件に該当する？

孤独死が発生したマンションが事故物件に該当するかどうかは、買主が感じる心理的瑕疵の有無によって判断されます。
心理的瑕疵とは、その物件で人の死があったという事実が、購入希望者に心理的な抵抗感を与える欠点のことを指します。
孤独死の場合では、発見が早い自然死や病死であれば、原則として告知義務は生じず、事故物件に該当しない可能性が高いです。
しかし、遺体の発見が遅れて腐敗が進み、強い異臭や汚損が生じて特殊清掃が必要になった場合は、心理的瑕疵があると判断されます。

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孤独死があったマンションの売却価格下落幅の目安

孤独死があったマンションが事故物件と判断され、買主への告知義務が発生した場合、売却価格は一般の相場と比べて下がる傾向があります。
自然死や病死による孤独死で告知が必要な場合、通常物件の相場と比べて1割から2割程度下がるケースが多いです。
ただし発見が極めて遅れ、大規模な特殊清掃やリフォームが必要になった物件や、社会的に大きな影響を与えた物件では、下落率がさらに大きくなることも考えられるでしょう。
売却価格については、不動産会社に査定を依頼し、事故の内容や地域の市場動向を考慮した、適正な価格を見極めることが重要です。

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孤独死があったマンション売却時の注意点

告知義務については法律上の明確な時効は定められていませんが、国土交通省のガイドラインでは、事案の内容や経過期間によっては一定期間経過後に告知不要と判断される場合があるとされています。
ただし、事実を隠して売却すると、契約後にトラブルとなり、契約解除や損害賠償請求に発展するリスクがあります。
告知の際には、故人のプライバシーに配慮しつつ、発生時期や場所、死因、特殊清掃の有無などを誠実に伝えることで、買主との信頼関係を築き、円滑な取引を目指すことが求められます。
また、売却代金で住宅ローンを一括返済する予定がある場合は、ローン残債の額を事前に正確に把握し、売却価格が残債を下回らないように注意深く計画を立てることが重要です。

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まとめ

孤独死があったマンションが事故物件となるかは、発見の遅れによって特殊清掃の必要が生じ、心理的瑕疵があるかどうかが判断の分かれ目となります。
売却価格は、事故の内容や告知の必要性に応じて、一般的に相場より1割から2割程度下がる傾向にありますが、専門業者への買取依頼も選択肢の1つです。
将来的なトラブルを避けるためには、告知義務を確実に履行し、必要に応じて特殊清掃やローン残債の処理など、売却前の準備を丁寧に進めることが大切です。
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