不動産の相続発生前に知っておきたい！戸建て賃貸物件を利用した相続税対策 Blog
不動産相続にあたり、戸建ての賃貸物件を相続するケースがあります。
賃貸物件としての不動産は、自分が居住する場合とどのように違うのでしょうか。
メリットやリスクなども含め、わかりやすく解説します。
効果的な相続対策！戸建て賃貸物件を相続するメリットとは？
戸建賃貸物件は、マンションやアパートなどの集合住宅と比べて供給が少ないため、安定的な家賃収入につながりやすいといえます。
ペットを飼う人や子どものいる家族世帯など、階下や周辺の人に生活音の気兼ねをすることもなく、持ち家感覚で居住できる快適さに人気があるのです。
また、相続財産としてのメリットが大きいのも特長です。
そもそも土地や建物などの不動産は、現預金などと比べて相続税評価額が低く、土地は路線価で計算すると時価の約8割の評価、建物は固定資産税評価額がそのまま相続税評価額となり、多くの場合時価の4割前後です。
貸家の場合は、借りている人の権利である「借家権割合」を差し引いて評価されるため、自宅用の建物に比べて相続税評価額がさらに3割下がることになります。
また、土地の相続には「小規模宅地等の特例」も利用することも可能で、200平方メートル以下で貸付用にしている土地は、評価額が50％に減額されます。
また、所有している土地にアパートなどを建てた「貸家建付地」の場合は、借地権割合や借家権割合をかけ合わせて評価額を算出することができます。
●貸家建付地の価額＝自用地としての価額－自用地としての価額×借地権割合×借家権割合×賃貸割合
たとえば自用地（誰にも貸していない土地）としての評価額が5,000万円、借地権割合30％、借家権割合70％、賃貸割合100％の土地の場合、以下のように算出します。
5,000万円-5,000万円×30％×70％×100％＝3,950万円
このケースでは、5,000万円の貸家建付地の評価は3,950万円となります。
このように、賃貸戸建て物件は相続対策としてもメリットが大きくなります。
空室になっている物件は要注意！「知らなかった」ではすまないことに…？
しかし空室になっている場合は注意が必要です。
貸地や貸家による相続税評価額の割引は、借りている人がいる場合に適用されるため、戸建賃貸が空室になると受けることができません。
相続税対策として戸建賃貸を取得したものの、相続発生時に借り手がいない状態になっていると、相続税の節税効果がなくなってしまうことになります。
さらに、空室の状態では家賃収入がない状態で定期的なコストとなる管理費や修繕費だけがかかり、キャッシュフローが赤字のマイナスの資産となってしまいます。
相続税対策として賃貸物件を考えるなら、将来の運用もふまえたうえで計画しましょう。
まとめ
収益物件として不動産を相続する際のポイントについて解説しました。
現在所有している不動産がある場合、適正に相続評価額を下げる相続対策を事前に検討することがおすすめです。
株式会社住宅ファミリー社では、相続対策に詳しい不動産コンサルティングマスターが在籍していますので、何でもご相談ください。資産運用のご提案からご売却等まで、様々な方向性をご提案いたします。
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