築40年を超えるご実家や所有物件の売却を検討する際、「古すぎて売れないのではないか」と不安を感じる方は少なくありません。
かつては売却が難しいとされていましたが、現在は適切な知識を持って対処すれば、売却は十分可能になっています。
そこで本記事では、築40年以上の住宅が売れにくかった理由や放置するリスク、そして早期に売却するための具体的な方法について解説いたします。

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築40年住宅が売れにくかった理由

築40年を超える木造住宅が過去に売却しにくいとされた背景には、主に2つの理由が存在します。
まずは、資産価値の評価方法です。
木造住宅の場合、税務上の法定耐用年数（22年）を経過すると、建物評価額がほぼゼロと見なされることが一般的でした。
その結果、金融機関の担保評価も低くなり、購入希望者が住宅ローンを借りにくい状況が生じています。
つづいては、「旧耐震基準」に基づき設計されている可能性があることです。
これは現行の「新耐震基準」と比較して、耐震性への懸念があると見なされ、購入を控える要因となっていました。
しかし、立地条件の良い物件は、購入費用を抑えつつリノベーションしたい層から、新たな需要が生まれています。

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築40年以上の住宅を放置する重大なリスク

使用しなくなった築40年以上の住宅を放置することには、経済的・法的なリスクが伴います。
まず、適切な管理がおこなわれていない空き家は、自治体によって「特定空き家」に指定される恐れがあります。
この指定を受けると、固定資産税の「住宅用地の特例」が適用対象外となり、税額が大幅に上昇する可能性があるでしょう。
くわえて、景観の悪化や倒壊の危険性などが原因で、近隣住民との深刻なトラブルに発展するケースも少なくありません。
自治体からの改善指導に従わない場合、行政代執行によって建物が強制的に解体される可能性も否定できません。

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築40年以上の住宅を早期売却する3つの方法

築40年以上の住宅を早期に売却するためには、主に3つの方法が考えられます。
まずは、売主側でリフォームやリノベーションを実施し、物件の付加価値を高めてから売り出す手法です。
次に、建物を解体して「更地」として売却する方法で、土地購入後にすぐ新築住宅を建てられるというメリットがあります。
ただし、売主には解体費用が発生する点や、解体後は固定資産税の特例措置が適用されなくなる点に注意しなくてはなりません。
そして、「古家付き土地」として、あえて建物を残したまま売却する手法です。
購入後にリノベーションするか解体するかを、買主側が自由に判断できるため、近年一定の需要が見込まれています。

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まとめ

築40年以上の住宅は、かつて資産価値や耐震性の懸念から売却が困難でしたが、現在はリノベーション需要により市場価値が見直されています。
しかし、放置すれば特定空き家の指定による税負担増加や、相続登記義務化に伴う所有者責任を問われるリスクが生じるでしょう。
売却の際は、リフォーム、更地、古家付き土地という3つの方法を、専門家と相談しつつ物件の状況に応じて検討しなくてはなりません。
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